Le secteur médico-social rencontre de nombreuses mutations liées au vieillissement de la population et à l’augmentation des dépenses en matière de santé. Ces facteurs représentent de nouveaux défis pour nos sociétés européennes et nécessitent la mise en place des solutions spécifiques : prévention, curatif, rééducation, soins ambulatoires, psychiatrie, médecine de proximité, bien-être… Les états ne peuvent y faire face seuls et il est nécessaire de faire appel aux capitaux privés. Investir dans l’immobilier de santé apporte une réponse à un enjeu sociétal majeur en permettant aux exploitants de se désengager de leur immobilier et de concentrer leurs ressources sur leur mission première : soigner tous les âges, en tout endroit. Cette décennie sera certainement celle de l’explosion des besoins et de la demande sur le marché de l’immobilier de la santé. Plusieurs types d’immobilier de santé pourraient devenir ainsi nécessaires pour soigner et accompagner chaque patient dans les meilleures conditions : des actifs de médecine de ville (maison de santé pluridisciplinaire), des actifs de traitement de court-séjour (clinique), des actifs de traitement de moyen séjour (cliniques spécialisées) ou encore des actifs de traitement de long terme (résidences services seniors). 

Cette thématique repose donc sur des besoins amenés à progresser, de manière a priori prévisible, en restant décorrélée des cycles économiques. Fort de ce profil défensif, l’immobilier de santé représente une opportunité de diversification des portefeuilles appréciée des investisseurs, avec des taux de remplissage élevés, des loyers sécurisés et des flux de trésorerie récurrents. Si les volumes d’investissement restent modestes au regard des autres classes d’actifs immobilières plus traditionnelles, une stratégie pan-européenne offre un marché plus profond animé par des investisseurs variés.

La logistique, une classe d’actif mature qui sort gagnante de la restructuration des chaînes d’approvisionnement

Cette thématique regroupe au sens large les entrepôts, les locaux d’activités, les centres de stockage et de tri mais aussi la logistique du dernier kilomètre, à savoir le dernier maillon de la chaîne de livraison, permettant ainsi d’accompagner le développement du tissu économique local. La logistique est devenue une thématique immobilière mature, portée par la croissance de l’e-commerce et la volonté de relocaliser une partie de la production en France. 

Les nouvelles méthodes de consommation initiées pendant la crise sanitaire demandent désormais aux entreprises de livrer plus rapidement, avec moins d’intermédiaires. Face à ce nouveau défi et une politique de sobriété foncière limitant la production d’actifs neufs dédiée à cette thématique immobilière, la demande exerce une forte pression locative sur le marché. Le stock existant se révèle ainsi insuffisant pour répondre aux besoins des entreprises. 

Les facteurs évoqués permettent à cette classe d’actif de surperformer les autres typologies avec des taux de rendement qui s’élèvent en moyenne à 5,75% (source La Française REM – mars 2023), bien que les performances passées ne présagent pas des performances futures. 

En effet, grâce à ses faibles coûts d’entretien, aux possibilités d’extension des actifs et à une activité moins impactée par l’évolution des usages (télétravail, flex-office), la logistique présente un avantage pour les investisseurs en quête de rendement. 

Le bureau de qualité, pièce centrale des portefeuilles immobiliers, qui évolue au service des utilisateurs

Au-delà des thématiques immobilières émergentes, le bureau de qualité, reste une pièce centrale des grands groupes et de leur vie économique. Si l’offre de bureaux dans la plupart des capitales européennes est abondante, elle ne permet pas de répondre aux nouvelles attentes des utilisateurs. La polarisation des marchés s’accélère entre des bureaux nouvelle génération, pensés pour être des lieux de rencontre incitant les collaborateurs à sortir de chez eux, et des bureaux à l’obsolescence accélérée en périphérie. Le devenir des actifs secondaires en périphérie, pénalisée par une offre actuelle et future abondante, pose questions alors que la concentration de la demande dans les localisations centrales, facilement accessibles par tous, ne permet pas un renouvellement de l’offre déjà limitée. S’en suivent des dynamiques locatives divergentes avec des pressions à la baisse sur les loyers des actifs en périphérie et des pressions à la hausse sur les valeurs des actifs de qualité dans les localisations centrales. 

À ce titre, le bureau peut bien entendu avoir toute sa place dans l’allocation d’un investisseur car il se transforme et se réinvente comme il l’a déjà fait dans le passé, vers du « moins » de bureaux mais « mieux » de bureaux. Dans ce contexte, la centralité, la proximité avec les locataires et la durabilité sont des critères essentiels à prendre en considération. En conclusion, le bureau reste la classe d’actif la plus profonde et mature qui, d’après nos convictions, conserve une place essentielle au sein d’une allocation immobilière. 

L’immobilier de santé, la logistique et enfin le bureau sont donc de notre point de vue, des thématiques à privilégier en 2024. La Française oriente ses acquisitions sur ces classes d’actifs, ce qui aura pour principal corollaire une exposition grandissante de ces dernières dans le patrimoine géré, aux côtés du commerce de proximité ou encore du résidentiel géré.

Risques SCPI : risque de perte en capital, de variabilité des revenus, risque de liquidité, absence de rentabilité potentielle ou perte de valeur, risque lié au recours à l’endettement de la SCPI. Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification du patrimoine. La durée de placement minimale recommandée est de 9 ans.